Asuntolainan marginaali ja viitekorko selitetty

Asuntolainan korko = Viitekorko + Marginaali

Esimerkki: Euribor 12kk 3,2% + marginaali 0,8% = kokonaiskorko 4,0%

Mikä on viitekorko?

Viitekorko on markkinaperusteinen korko, joka muuttuu taloudellisen tilanteen mukaan. Suomessa yleisin asuntolainojen viitekorko on Euribor 12 kuukautta.

Euribor-korot

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) on korko, jolla euroalueen pankit lainaavat rahaa toisilleen. Asuntolainoissa käytetään yleensä 12 kuukauden Euriboria.

Euribor 12kk kehitys:

2019-2021: Negatiivinen (-0,5%)
2022: Nopea nousu 0% → 2,8%
2023: Jatkoi nousuaan 3,9%
2024: Pysyi korkealla 3,2-3,9%

Huom: Viitekorko vaikuttaa suoraan kuukausierääsi. 1% nousu nostaa 200 000€ lainan kuukausierää noin 100€.

Mikä on marginaali?

Marginaali on pankin oma kate, joka lisätään viitekorkoon. Se pysyy yleensä samana koko laina-ajan, vaikka viitekorko muuttuisi.

Marginaalin määräytyminen

Marginaali riippuu useista tekijöistä:

Luottotiedot - Paremmat luottotiedot = alhaisempi marginaali
Laina-vakuussuhde (LTV) - Pienempi laina suhteessa asunnon arvoon
Tulot ja vakituisuus - Vakaat tulot parantavat ehtoja
Asiakassuhde - Pitkäaikaiset asiakkaat saavat usein parempia ehtoja
Lainan määrä - Suuremmat lainat voivat saada paremman marginaalin
Pankki ja kilpailu - Marginaalit vaihtelevat pankeittain

Tyypilliset marginaalit 2025

Hyvät ehdot

0,4-0,7%

• Erinomaiset luottotiedot
• LTV alle 70%
• Vakaat tulot
• Pitkä asiakassuhde

Keskimääräiset ehdot

0,7-1,2%

• Hyvät luottotiedot
• LTV 70-85%
• Säännölliset tulot
• Normaali asiakassuhde

Korkeammat marginaalit

1,2-2,0%

• Heikentyneet luottotiedot
• LTV yli 85%
• Epäsäännölliset tulot
• Uusi asiakassuhde

Marginaalin vaikutus kustannuksiin

Pienikin ero marginaalissa vaikuttaa merkittävästi lainan kokonaiskustannuksiin. Katsotaan esimerkkiä 300 000€ asuntolainasta:

Marginaali 0,6%

Kokonaiskorko (Euribor 3,2%):3,8%

Kuukausierä (25v):1 580 €

Korkokulut yhteensä:174 000 €

Marginaali 1,2%

Kokonaiskorko (Euribor 3,2%):4,4%

Kuukausierä (25v):1 665 €

Korkokulut yhteensä:199 500 €

Ero marginaalissa 0,6%

Säästö: 25 500 € + 85 € kuukaudessa

Milloin marginaalista kannattaa neuvotella?

Hyvät neuvotteluasemat:

Kilpailevat tarjoukset - Hanki tarjouksia useammalta pankilta
Hyvä asiakassuhde - Olet ollut pankin asiakas pitkään
Muut tuotteet - Käytät pankin muita palveluita
Suuri laina - Yli 200 000€ lainat kiinnostavat pankkeja
Hyvä taloudellinen tilanne - Vakaat tulot ja säästöjä

Neuvottelun ajoitus:

Lainaa hakiessa

Paras aika neuvotella. Pankit kilpailevat uusista asiakkaista.

Korkokatkojen yhteydessä

Kun viitekorko muuttuu, voit samalla neuvotella marginaalista.

Asiakassuhteen muuttuessa

Uudet tuotteet tai palvelut voivat parantaa neuvotteluasemaa.

Vinkkejä marginaalin neuvotteluun

1. Valmistaudu hyvin

Hanki tarjouksia useammalta pankilta ja laske kokonaissäästöt. Tiedä oma taloudellinen tilanteesi.

2. Korosta asiakassuhdetta

Mainitse muut pankin tuotteet ja palvelut, joita käytät. Pitkä asiakassuhde on valtti.

3. Esitä kilpailevan tarjouksen

Näytä kirjallinen tarjous toisesta pankista. Pankit haluavat säilyttää hyvät asiakkaat.

4. Ole valmis vaihtamaan

Jos nykyinen pankki ei jousta, harkitse pankin vaihtoa. Säästöt voivat olla merkittäviä.

Pankin vaihto

Jos nykyinen pankki ei suostu neuvottelemaan marginaalista, pankin vaihto voi olla kannattavaa. Prosessi on nykyään suhteellisen yksinkertainen:

Uusi pankki hoitaa lainan siirron
Siirtokustannukset ovat yleensä 500-1500€
Säästöt voivat olla tuhansia euroja vuodessa
Prosessi kestää 2-6 viikkoa

Laske oma tilanteesi

Käytä laskuriamme selvittääksesi, paljonko eri marginaalit vaikuttavat lainasi kustannuksiin.

→ Asuntolainlaskuri - laske marginaalin vaikutus → Vertaa asuntolainatarjouksia